Nieuwbouw Ezelsdijk
Herontwikkeling in Utrecht
Wat -
Over het project
Aan de Jan van Galenstraat/Huizingalaan in Utrecht staat een woonblok met voorzieningen op de begane grond. Haaks op dit gebouw staat aan de Van Ginnekenlaan nog een woonblok. In totaal bevinden zich hier 40 huurwoningen en 8 winkelruimten. Beide gebouwen zijn verouderd en aan vervanging toe.
De eigenaar van het pand heeft met de gemeente Utrecht een richtinggevend programma voor herontwikkeling opgesteld, met onder andere ruimte voor woningen, dagwinkels en een (mandjes)supermarkt. De buurt heeft zorgen geuit over de omvang en aard van de supermarkt. Daarom zijn in 2021 alternatieve scenario’s voor de invulling van de begane grond onderzocht. De gemeenteraad heeft in mei 2023 gevraagd een aangepast scenario verder uit te werken. Dit scenario bestaat uit een ondergrondse garage voor auto’s en fietsen, een iets ruimere (mandjes)supermarkt dan die op het Willem van Noortplein, 6 dagwinkels, een gezondheidscentrum en rond de 97 appartementen waarvan 40 sociale huur. Ook de openbare ruimte tussen de gebouwen wordt meegenomen in de herontwikkeling. De logistiek, het laden en lossen, vindt plaats aan de kant van de Kardinaal de Jongweg.
De herontwikkeling biedt een mooie kans voor een kwaliteitsverbetering in de buurt. En we werken mee aan de ambitie van de gemeente Utrecht om meer woningen te bouwen binnen de bestaande stad, en zo te voorzien in de grote woningbehoefte.
Waarom -
Sloop-nieuwbouw
De mogelijkheid tot het renoveren van de panden is onderzocht, dit bleek niet rendabel en duurzaam. Met het renoveren van de bestaande woningen loop je tegen een maximaal haalbare verduurzaming aan. De huidige woningen kunnen nooit voldoen aan dezelfde eisen voor bijvoorbeeld energieverbruik als nieuwbouwwoningen. Om kwalitatief goede, duurzame en toekomstbestendige woningen te realiseren is sloop en nieuwbouw de enige optie.
Nieuwe woningen brengen meer voordelen met zich mee. We verbeteren de toegankelijkheid van de gebouwen, de woningen worden geschikter gemaakt voor bewoners in verschillende levensfasen en het wooncomfort wordt aanzienlijk verbeterd, bijvoorbeeld op het gebied van geluidsoverlast van de naastgelegen Kardinaal de Jongweg.
Daarnaast bieden sloop en nieuwbouw kansen voor de verbetering van de openbare ruimte. In het nieuwe ontwerp passen we bijvoorbeeld de dichte ‘achterkant’ van het gebouw aan, om de sociale veiligheid te vergroten.
Wanneer -
Het proces
In 2019 hebben initiatiefnemer en gemeente een intentieovereenkomst gesloten. Onderdeel hiervan is het richtinggevend programma voor de nieuwbouw. Samen met de gemeente worden de wenselijkheid en haalbaarheid van de plannen onderzocht. Deze verkenning is, naar aanleiding van reacties uit de buurt, uitgebreid met een alternatieve invulling van de begane grond. De gemeente heeft de gemeenteraad in april 2022 over de tussenstand geïnformeerd met een raadsbrief.
De volgende stap was dit scenario uit te werken in een concreet schetsontwerp en een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). In december 2021 zijn de aangepaste scenario’s al eens gepresenteerd aan de buurt. Op 1 november 2022 is een buurtbijeenkomst georganiseerd over de ontwikkeling in de plannen. De verslagen vindt u hieronder.
In de eerste maanden van 2023 is er op basis van een aantal buurtgesprekken een aangepast scenario ontwikkeld. Eind maart 2023 heeft de wethouder dit scenario in een brief naar de gemeenteraad gestuurd. De gemeenteraad heeft vervolgens gekozen voor het aangepaste scenario. Het SPvE is daarna afgerond en op 12 december 2024 vastgesteld door de raad. Daarbij zijn een amendement (wijzigingsvoorstel) en een motie aangenomen. Deze documenten vindt u via deze link (agendapunt 24). Daar zal ook het gewijzigde SPvE geplaatst worden.
In de eerste maanden van 2025 willen initiatiefnemer en gemeente een buurtbijeenkomst organiseren, om het inrichtingsplan voor de openbare ruimte met de buurt te delen. De buurt kan dan op het inrichtingsplan reageren. Voor deze bijeenkomst wordt te zijner tijd een uitnodiging gestuurd. Ook wordt volgend jaar het omgevingsplan opgesteld. Naar verwachting vindt de zienswijzeperiode voor of in de zomer plaats. Het raadsbesluit en de bezwaar- en beroepstermijn hiervoor zijn voorzien voor het einde van 2025. De start van de bouw wordt verwacht in de 1e helft van 2026. Zie voor een overzicht het schema hieronder.
Hoe -
Onderzoeksresultaten
In het afgelopen jaar zijn verschillende onderzoeksvragen uitgewerkt. Twee onderwerpen zijn voor de buurt van groot belang gebleken: de toekomstige verkeerssituatie (en parkeren) en de haalbaarheid van de supermarkt. Na reacties uit de buurt is het marktonderzoek uitgebreid en is er onderzocht of een kleinere supermarkt ook haalbaar zou zijn.
De conceptrapporten zijn in 2021 al eens voorgelegd aan de buurtvereniging Ezelsdijk. Zij hebben meegelezen op volledigheid en begrijpelijkheid van de onderzoeken. Naar aanleiding van de reactie van de buurtvereniging hebben de onderzoeksbureau notities geschreven met uitleg en toelichting. Er is geen aanleiding gebleken om de conclusies te herzien. De onderzoeksresultaten zijn begin 2022 vastgesteld. Op de site van de gemeente vindt u de onderzoeksrapporten. De aanvullende notities vindt u hier: notitie marktonderzoek en notitie verkeersonderzoek.
De betrokken bureaus zijn over de onderzoeken in gesprek gegaan met een vertegenwoordiging van de buurtvereniging Ezelsdijk om mondeling extra toelichting te geven. Dit deden zij aan de hand van een vragenlijst die de buurtvereniging van te voren had opgesteld.
Met de omgeving -
Wilt u meedenken?
Eind 2020 zijn we in gesprek gegaan met omwonenden over de nieuwbouwplannen. We vroegen hen naar de kwaliteiten van de buurt en naar hun wensen en zorgen. Het verslag van de gesprekken vindt u hier. Vervolgens heeft ook de buurtvereniging Ezelsdijk een enquête gehouden in de buurt. Het resultaat bevestigde ons beeld uit de gesprekken.
Gedurende 2021 is aanvullend onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een kleinere supermarkt en de toekomstige verkeerssituatie. In december 2021 zijn mogelijke scenario’s voor de herontwikkeling gepresenteerd aan de buurt, om omwonenden alvast een beeld te geven van hoe het er mogelijk uit kan zien. De reacties op dit ‘aanzet tot een ontwerp’ worden meegenomen in het vervolgproces. Hier vindt u de presentatie, een korte terugkoppeling en alle gestelde vragen tijdens de bijeenkomsten.
Begin november 2022 vond de laatste buurtbijeenkomst plaats. De terugkoppeling van de bijeenkomst en de gestelde vragen leest u door op de onderstreepte woorden te klikken. We verwachten begin 2025 weer een buurtbijeenkomst te organiseren, waar wij het inrichtingsplan voor de openbare ruimte graag toetsen en het ontwerp van de gebouwen presenteren. Zie ook de planning hierboven. Wilt u van volgende meedenk momenten op de hoogte gehouden worden? Meld u dan hiernaast aan. Voor de gemeentelijke procedures en formele inspraakmogelijkheden kunt u terecht op de projectsite van de Gemeente Utrecht. Ook leest u daar meer over de inrichting van de openbare ruimte, die de gemeente tot de zomer samen met de buurt doet.
Wie -
Betrokken partijen
Nieuwbouw Ezelsdijk is een initiatief van de Kerckebosch Groep in samenwerking met de gemeente Utrecht. Blauw architecten zorgt voor het ontwerp van het project. Bureau Dietz zorgt voor het communicatie- en participatieproces.